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买卖合同

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合同内容有哪些-签订合同应当注意什么

日期:2020-06-01类型:买卖合同

 【基本案情】

   2012年4月,原告在被告处购买房屋一套,约定9月1日交房。9月10日原告去收房并出示了证件,可被告委托的物业公司说必须先交暖气、燃气及有线电视初装费用,并签订物业合同才能交房。由于物业公司不具备收费主体资格,且没有出示委托收费手续,收费没有法律依据和合同依据,遂拒绝交纳费用,物业公司就拒绝交房。故诉于法院,请求判令被告交付房屋,按日万分之二支付违约金22320元,并赔偿因延期交房所受到的房租损失每月3000元,本案诉讼费由被告承担。被告辩称:根据双方签订的购房协议,原告应向被告交纳相关费用后才能交房,但原告未交纳,故不存在违约问题,应驳回原告的诉讼请求。
   经审理查明:2012年5月16日,原告购买被告某公司开发的商品房一套,并与被告签订了商品房预售合同。合同中对所购商品房的基本情况、付款方式及双方的违约责任等进行了约定,并约定被告应当在2012年8月30日前将房屋交付买受人使用。合同第二十一条规定:合同附件与合同具有同等法律效力。其中附件四——合同补充协议第1条规定:暖气、天然气、有线电视初装费由买受人承担,按国家有关部门收费规定于交房时缴纳。
合同内容有哪些
裁判结果
   根据审理查明的上述事实,法院判决:驳回原告诉讼请求。
   一审宣判后,原告不服上诉,二审法院判决:
   一、撤销一审判决;
   二、被告于判决生效后十日内交付房屋;
   三、被告赔偿逾期交房损失;
   四、驳回的其他诉讼请求。
   从上述案件当中可以看到,双方产生纠纷的关键因素就是双方签订的合同不够严谨,有些条款并未约定导致之后产生纠纷,二审之所以改判一审判决,争议的关键是对原被告双方签订的商品房预售合同补充协议第一条的理解有不同,因此,在日常生活中进行商业活动,签订合同时需要完善合同内容并注意避免一些法律风险,才不至于造成无法挽回的损失。

   一、合同应当包含哪些内容?

   合同的内容,即合同的当事人订立合同的各项具体意思表示,具体体现为合同的各项条款。
   《合同法》第12条规定:“合同的内容由当事人约定,一般应包括以下条款:
   (一)当事人的名称或者姓名和住所;
   (二)标的;
   (三)数量;
   (四)质量;
   (五)价款或者报酬;
   (六)履行期限、地点和方式;
   (七)违约责任;
   (八)解决争议的方法。
   当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”
合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同
   有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确,依照前述规定仍不能确定的,适用下列规定:
   1、质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
   2、价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。
   3、履行地点不明确,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的,在履行义务一方所在地履行。
   4、履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。
   5、履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行。
   6、履行费用的负担不明确的,由履行义务一方负担。
   传统合同法上的八大条款并非每个合同都必须具备的“必备条款”、“主要条款”,缺少了其中的一个或几个条款,并不当然导致一个合同不成立或者不生效。事实上,每个合同应具备哪些条款依合同情形不同而各不相同。

   二、签订合同应当注意哪些事项?

签订合同
   (一)当事人的名称或者姓名和住所
   当事人是合同的主体,合同中如果不写明当事人,就无法确定权利的享受和义务的承担,特别是在合同涉及多方当事人的时候更是如此。合同中不仅要把应当规定的当事人都规定到合同中去,而且要把各方当事人名称或者姓名和住所都规定准确、清楚。
   (二)标的
   标的是合同成立的必要条件,没有标的,合同不能成立,合同关系无法建立,合同的标的也多种多样:
   1.有形财产。
   2.无形财产。
   3.工作成果。
   标的的规定应当清楚明白、准确无误,特别是对于不易确定的无形财产、劳务、工作成果等更要尽可能地描述准确、明白。
   (三)数量
   许多合同,只要有了标的和数量,即使对其他内容没有规定,也不妨碍合同的成立与生效。因此,数量是合同的重要条款。一般而言,合同的数量要准确,选择使用共同接受的计量单位、计量方法和计量工具。根据不同情况,要求不同的精确度,允许的尾差、磅差、超欠幅度、自然耗损率等。
   (四)质量
   质量条款的重要性是勿庸赘言的,许许多多的合同纠纷由此引起。合同中应当对质量问题尽可能地规定细致、准确和清楚。国家有强制性标准规定的,必须按照规定的标准执行。如有其他质量标准的,应尽可能约定其适用的标准。当事人可以约定质量检验的方法、质量责任的期限和条件、对质量提出异议的条件与期限等。
   (五)价款或者报酬
   价款或者报酬,是一方当事人向对方当事人所付代价的货币支付。如果有政府定价和政府指导价的,要按照规定执行。价格应当在合同中规定清楚或者明确规定计算价款或者报酬的方法。有些合同比较复杂,货款、运费、保险费、保管费、装卸费、报关费以及一切其他可能支出的费用,由谁支付都要规定清楚。
   (六)履行期限
   履行期限直接关系到合同义务完成的时间,涉及当事人的期限利益,也是确定合同是否按时履行或者迟延履行的客观依据。履行期限可以是即时履行的,也可以是定时履行的;可以是在一定期限内履行的,也可以是分期履行的。期限条款应当尽量明确、具体,或者明确规定计算期限的方法。
   (七)履行地点和方式
   履行地点是指当事人履行合同义务和对方当事人接受履行的地点。履行地点有时是确定运费由谁负担、风险由谁承担以及所有权是否转移、何时转移的依据。履行地点也是在发生纠纷后确定由哪一地法院管辖的依据。因此,履行地点在合同中应当规定得明确、具体。
   (八)违约责任
   违约责任是促使当事人履行合同义务,使对方免受或少受损失的法律措施,也是保证合同履行的主要条款。当事人为了特殊的需要,为了保证合同义务严格按照约定履行,为了更加及时地解决合同纠纷,可以在合同中约定违约责任,如约定定金、违约金、赔偿金额以及赔偿金的计算方法等。
   (九)解决争议的方法
   解决争议的方法指合同争议的解决途径,对合同条款发生争议时的解释以及法律适用等。解决争议的途径主要有:一是双方通过协商和解,二是由第三人进行调解,三是通过仲裁解决,四是通过诉讼解决。当事人可以约定解决争议的方法,但是选择和解、调解方式解决争议,都不能排除法院的管辖,当事人可以提起诉讼。