首页 加入收藏

全国咨询热线:13253695205

合同纠纷

咨询热线:

13253695205

租赁合同

您当前的位置:郑州律师事务所 > 合同纠纷 > 租赁合同 >

房屋抵押权能否对抗租赁合同关系

日期:2020-06-01类型:租赁合同

   案例:2013年6月份吴某与承租人李某在签订房屋租赁合同一份,约定的期限是租赁4年。合同签订后双方均履行了合同的规定,之后再2014年的时候,胡族人吴某因要向银行贷款就把房屋抵押给了银行,2015年4月份的时候因吴某未能如期的归还银行的贷款,银行要求实现自己的抵押权,并要求承租人李某腾出房屋,恢复原状,这种事情发生后李某该怎么办

房屋抵押权

   【律师意见】:
   买卖不破租赁原则的适用条件
   买卖不破租赁原则,是指在租赁合同关系的存续期间过程中,租赁物被让或设定物权权的承租人取得租赁物所有的权和他物权的人,可主张起承租权,此即所谓对抗力。我国我国《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”我国《城市房屋管理办法》第十一条亦规定“租赁期限内,房屋出租人转让房屋的所有权,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。因此在租赁关系存续期间,租赁物发生物权变动的,承租人依旧可以对新的受让人主张租赁权
租赁合同关系
   买卖不破租赁原则的例外情形
 
   在适用买卖不破坏租赁原则仍然存在的情况下,《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”据此可以得出结论,弱势先租后抵押的情形,依然适用买卖不破坏的租赁原则,即租赁权不能对抗抵押权的实现。因此上述中的案例先租后抵押的情形,适用买卖不破坏的原则,某银行不能要求承租人李某搬出起租赁房屋。
 
   【法律规定】:
   《中华人民共和国合同法》
   第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
   二、《城市房屋管理办法》
   租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
   三、《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
   第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
   第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。
   抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。